“双十一”的游戏玩了十年，每年都是一场电商大战。今年“双十一”，天猫总交易额突破了2135亿元，相比去年提高了27%，阿里巴巴交出了一分漂亮的成绩单。而这个时候，隔壁家的京东又在干什么呢？

为了给自己添些大战的筹码，京东在这个“双十一”大举杀入了房地产市场，瞄准了严冬中的长租公寓。在上个月推出了“京东直租”之后，11月8日，京东房产宣布推出旗下的长租公寓品牌“京品公寓”，同时开放了位于北京条码社区立水桥店的首个公寓样板间。同时，京东表示，将在“双十一”期间，在北京和上海各推出30间公寓进行限量公测，然后陆续推广到全国。

最近一段时间，关于长租公寓市场的新闻不断，逆水行舟，京东能改变整个行业的逻辑，杀出自己的天地吗？

长租公寓入秋

2017年被称为长租公寓的元年，当时有很多鼓励住房租赁的政策出台，许多企业和京东一样看到了机遇，纷纷加入到长租公寓市场中来。加入长租公寓大军的成分比较复杂，有传统房地产商背景的，比如万科、龙湖，有酒店管理背景的，比如如家的逗号公寓，有房地产中介，比如世联行的红璞公寓、链家控股的自如，还有纯粹依靠资本推动的，比如魔方公寓等等。

理论上来讲，长租公寓并不是传统意义上的“风口”，它的背后蕴藉了房价上涨、城镇化持续和人口红利的多重现实，是个十足的长期投资机遇。另外，这些长租公寓确实满足了租房者的不少痛点：比如对生活中的美和设计感的需求，社交的需求，当然价格的需求也是很重要的。

但长租公寓走到现在，确实出现了不小的问题，比如说房租的证券化。原则上来说，对于新兴市场，资产金融化本身如果运用得当，可以推动产业的成长，但具体落实到长租公寓市场，可能未必是件好事。

长租公寓行业有一种参与方式，多见于房地产中介公司，公司本身不持有房产，而是利用手中的房源信息，直接向房东承租，通过改造再放盘给租客。这个时候，有的长租公寓会采用ABS融资，这种证券化融资的信用风险可能会转嫁给租客和房东。

简单来说，长租公寓用租客的名义，向第三方金融平台借消费贷，先拿到所有的房租，然后分月向房东还款，而租客每个月缴纳租金，实际上是向第三方平台还贷。由于长租公寓利润比较低，有些公司拿到资金之后还会去进行别的投资，这就无疑放大了资金风险。

所以到了今年，有长租公寓公司资金链断裂卷款跑路，租客一边还得还租金（消费贷）以防止个人信用损失，一方面还将失去房子的居住权——因为房东没有房租可收。

实际上，长租公寓市场的证券化并不是一种明智的选择，首先租房市场比商品房交易市场的需求更加趋向底层需求，而在这个市场上，以现在的模式来看，真正承担风险的是一群抗风险能力比较弱的年轻人，从这个角度来讲，金融或许选错了目标。

另外，最基本的问题还是经营利润。对于长租公寓的利润，业界说法不一致，有观点认为，集约式经营的长租公寓，利润可以达到10%以上。而SOHO潘石屹则不建议进入长租公寓市场，认为这是一定会赔钱的生意。但无论如何，长租公寓利润比较低，这是一个不争的事实。

除此之外，租客还必须面对经营者管理不善、偷工减料、污染超标等等问题。今年一位阿里P7级别的员工身患白血病，因而发文批判自如公寓甲醛超标的新闻点燃了整个朋友圈。

京东逆水行舟

现在轮到京东站在这条跑道上了，然而它的想法要简单很多，它无意和房东打交道，也不寄希望于其它金融平台，更不想自担风险，它瞄准的只是这个行业中的两个小部分——改造和放租。

根据介绍，“京品公寓”对品牌公寓的“焕新”分为“轻装修”与“重装修”两种：其中“轻装修”主要面向新公寓，着重于软装改造，而“重装修”则主要面向老旧公寓改造，提升居住品质。然后按照京东无界零售的思维来做租赁，按照京东房产曾伏虎的说法：“整个京东的供应链深入嫁接到租房领域。”这也是京东在房地产领域找到流量突破点的一种尝试。

简单来说，供应链、金融、大数据、设计、用户等等，京东都可以参与，但是对于一些资产偏重的环节，比如房源、运营的问题，京东都没有深入涉及，而是交给其它的长租公寓去做。

但问题还是在成本，房屋改装占总运营成本比重十分有限，新派公寓王戈宏就表示，长租公寓拿房成本占到70%，折旧成本12%，运营成本10%，税收6%。京东涉足这么浅，恐怕很难改变这个市场。

而那些深度参与者在干什么呢？开发商摆脱不了大手笔，把长租公寓当成酒店来做，结果成本高，空置率也高；中介摆脱不了交易型思维，不注重品质、售后和维护。这个市场看上去是天量，但运营起来，才发现还有很多路要走。

但这也许恰恰是一个机会，就像以前服务业发生的许多故事一样，你未必需要杀伐决断的勇气，只是先进入，然后等待这个行业变化，跟着做调整，谁能笑到最后，谁才能笑得最好看。

（注：文/貌貌狼 ，微信号：财经郎眼Daily，本文为作者独立观点，不代表亿邦动力网立场）